Kira Sözleşmelerine Temel Oluşturan Mevzuat
Kira sözleşmeleri, 2011 yılında yapılan değişikle birlikte 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunukapsamına alındı. Borçlar kanunu kapsamına alınması ile birlikte kiracı - ev sahibi ilişkisinden daha çok bir borç alacak ilişkisine dönüşmüş oldu.
Kira Sözleşmesi Nedir?
Kira sözleşmesi, “Kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir (Türk Borçlar Kanunu Madde 299).”
Tanımı basit olmakla birlikte ev sahibi ve kiracı arasında birçok anlaşmazlık çıkabilir, hatta bazı anlaşmazlıklar mahkemelerde sonuçlanabilir. Bundan dolayı, yeni çıkartılan kanunda tartışmalı konulara daha net yaklaşımlar sergilendiği görülür.
Kira artışı hesaplama aracı Kira vergisi hesaplama aracı
Yargıtay Kararına Göre Kira Artış Oranı
“Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir."
Kanundan da anlaşılacağı üzere kira sözleşmeleri yenilemelerinden daha önce kira atış oranı belirlemiş olsanız bile üretici fiyat endeksi (2014 itibari ile Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi "Yİ-ÜFE" olarak değişti) artış oranını geçemeyecek. Fakat Yİ-ÜFE’nin “On iki Aylık Ortalamalara Göre Değişim Oranı” ve “Yıllık Değişim Oranı” olmak üzere iki oranı mevcut. Yargıtayın vermiş olduğu karara göre ise yıllık kira artışlarında "Yİ-ÜFE On İki Aylık Ortalamalara Göre Değişim Oranı" baz alınacaktır.
Kira artışı Yargıtay kararınaulaşmak için tıklayın.
En Uygun Konut Kredisi Faiz Oranları:
*Tablodaki faiz oranları 20 bankanın "en uygun" kredi teklifine göre günlük olarak güncelleniyor. Tüm bankaların konut kredisi faiz oranları görmek için iseev kredisisayfamızı ziyaret edin.
Kira Sözleşmesi İmzalarken Dikkat Edilmesi Gerekenler
- Kira kontratını imzaladığınız kişinin mal sahibi olup olmadığını mutlaka kontrol edin. Eğer mal sahibi değilse, yasal bir vekillik durumu araştırın.
- Kira kontratında belirtilen adresin, kiraladığınız yer olup olmadığını kontrol edin. Burada bina ve daire numarası gibi detaylar önemli!
- Kira artış bedelinin hangi dönemlerde ve hangi tutarlarda yapılacağını sözleşmede açıkça belirtin.
- Sözleşmede kiracı ve ev sahibinin adı soyadı ve TC kimlik numarası gibi ana unsurların yazılmış olmasına dikkat edin.
- Taraflar kontratı birlikte ve varsa kefiller huzurunda imzalamalı. Ayrıca kira sözleşmesinin her sayfasının imzalanmasına da dikkat edilmeli.
- Kira bedellerinin, mal sahibinin hangi banka hesabına ve hangi tarihler arasında ödeneceği net bir şekilde sözleşmede belirterek, mümkün olduğunca banka hesabına “kira bedeli” olarak gönderin. (Havale ve EFT ücreti kiracıya aittir).
- Depozito veriyorsanız niçin verdiğinizi ve hangi şartlarda geri alınacağı yazın. Bu konu oldukça önemli zira genelde sorunlar buradan çıkıyor.
- Kiralanan gayrimenkulün hangi koşullarda teslim edildiğini ve demirbaşların mevcut durumunu anlatan bir madde ekleyin. Burayı ne kadar detaylı yazarsanız o kadar iyi, çünkü verdiğiniz depozitonun geri alınma ihtimalini bu madde belirliyor.
Kira Sözleşmesi Koşulları
Kira sözleşmeleri genellikle “Genel Koşullar” ve “Özel Koşullar” olmak üzere iki ayrı kısımdan oluşmaktadır. İlgili mevzuata aykırı olmadığı sürece, bu koşullar geçerli olduğundan anlaşma yapılmadan önce koşulları iyi değerlendirmeniz gereklidir.
Tahliye taahhütnamesi hakkında detaylı bilgi almak için tahliye taahhütnamesi yazımızı inceleyin.
Kira Sözleşmesi Genel Koşulları
Borçlar kanunda geçen maddelere dayanarak hazırlanır ve neredeyse bütün kira sözleşmelerinde standart ve benzer maddelerden oluşur. Genellikle yukarıda bahsedilen borçlar kanununun ilgili maddelerinin bir özeti şeklinde yer alır. Kiracı ve ev sahibi arasındaki hukukun genel özeti olarak da düşünülebilir.
Kira sözleşmelerinde özel koşullar tamamen ev sahibi ve kiracı arasındaki anlaşmayı ifade eder. Yani, başka bir deyişle kiracı ve ev sahibi üzerinde anlaştıkları standart dışı tüm konular burada yazar.
Özel koşullara en fazla kullanılan maddeleri örnek olarak sıralarsak:
- Kiralanan alt kiraya verilemez, ortak alınamaz; devir ve temlik edilemez.
- Kiralanan, kullanım amacı dışında herhangi bir amaçla kullanılamaz.
- Kiralananda, kiracı, eşi ve çocuklarının dışında kimse kalamaz.
- Kiralananın kapıcı/kaloriferci, yakıt ve genel giderleri kiracı tarafından ödenir.
- Kiracı, kiralananı özenle kullanacak; kiralayan da gerekli onarımları, kiracının uyarısından itibaren on gün içinde teknik olanaksızlar hariç yaptıracaktır.
- Kiracı, üç gün içinde aile beyannamesini mahalle muhtarlığına verecektir.
(Not: Kira sözleşmesinde özel şart olarak belirtilmiş olsa bile Borçlar Kanunu 344. Maddesinde, kira ödemesinin zamanında yapılmaması durumunda faiz vb. ek yaptırımların yapılamayacağı açıkça belirtilmiştir. Yani, kira ödemesi zamanında yapılmadığı için faiz uygulanamaz.)
Kira sözleşmesi hazırlarken yararlanılabilecek örnek kira sözleşmesini inceleyin.
Ev Sahibinin Değişmesi Durumunda İlgili Kanun Maddesi
Borçlar Kanunu 351 Madde "Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir. Bu konuda daha detaylı bilgi için alınan evde kiracı oturması yazımızı inceleyin.
Kira Sözleşmesi Feshi
Kira sözleşmelerinin feshi; bildirim yolu ve dava yolu olmak üzere iki şekilde yapılır.
Kira sözleşmeleri hazırlanırken belirtilen maddeler hem kiracıyı hem de kiralayanı koruyacak şekildedir. Fesih şartları sözleşmeye göre belirlenir.
Bildirim Yolu ile Kira Sözleşmesi Feshi
Türkiye Borçlar Kanunu’nun 347. maddesine göre kiracı, kira sözleşmesinin bitimine 15 gün kala bildirim yolu ile sözleşmesini feshetme hakkına sahiptir. Kiracı kiralanandan çıkacağını belirtmediyse kira sözleşmesi 1 yıl süre ile yenilenir. Kiracı eğer evli ise, eşinin açık rızası olmadan kira sözleşmesini feshedemez.
Gayrimenkul sahibi, sözleşme süresinin bitmesi nedeniyle kiracıyı evden/işyerinden çıkartamaz. Taşınmaz mal sahibinin kira sözleşmesini feshedebilmesi için kira sözleşmesinin 10 yılı doldurmuş olması gerekir. 10 yılı doldurmuş sözleşmelerde, mal sahibi 3 ay önceden bildirimde bulunarak sözleşmeyi feshetme hakkına sahiptir.
Kiranıza ne kadar zam yapılacağını merak ediyorsanız kira artış oranı hesaplama aracımızı ziyaret edin.
Dava Yolu ile Kira Sözleşmesi Feshi
Dava yolu ile kira sözleşmesinin feshi, kiracı ve kiralayan arasında anlaşmazlık durumunda başvurulan yollardan biridir.
Taşınmaz mal sahibi;
- Kendisi, eşi ve bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ev/iş yeri gereksinimi nedeniyle,
- Ev/iş yerinin yeniden inşası ya da imar nedeniyle onarımı gibi kiralanan yerin kullanılmama durumlarına bağlı nedenlerle,
- Kiracıdan kaynaklanan sebeplerle,
- Kiralananı sonradan satın alan kişi; kendisi, eşi ya da bakmakla yükümlü olduğu kişiler için evi kullanacaksa ve bu durumda kiracı evden çıkmak istemezse,
Dava yoluna başvurarak kira sözleşmesini feshedebilir.
Türkiye Borçlar Kanunu’nun (TBK) 355. maddesine göre; kişinin kendisi, eşi ve yakınlarının ev/iş yeri gereksinimi nedeniyle kiracı dava yoluyla kiralanandan çıkartıldıysa, üç yıl eski kiracı hariç başkasına kiralanamaz.
Kiracı Nedeniyle Kira Sözleşmesinin Feshi
Kiracı, ev sahibine belirli bir tarihte evden çıkacağını belirttiği halde ev boşaltmadıysa, mal sahibi evin boşaltılması için icra yoluna başvurma hakkına sahiptir. Bunun yanı sıra
- Kiracıya, kira bedeli ödenmediği için iki yazılı ihtarda bulunulduysa,
- Kiracı ya da eşinin aynı ilçe ya da belde sınırları içerisinde yaşama elverişli bir konutu varsa,
kiralayan sözleşmeyi feshetme hakkına sahiptir.
Kiracı ve ev sahibi olarak haklarınızı öğrenmek için Borçlar Kanunu’na göre kiracı ve ev sahibi hakları yazımızı inceleyin.
Kira sözleşmesi Tek Taraflı Feshedilir mi?
Kira sözleşmelerinde;
- Kiracı tarafından bir yıllık sözleşmenin bitimine 15 gün kala,
- Kiralayan tarafından, kiralama süresi 10 yılı aştıktan sonra; kendisi, eşi ya da bakmakla yükümlü olduğu kişinin ev/iş yeri gereksinimi nedeniyle,
- Kiracının kira bedelini ödememesi durumunda,
- Kiracının tayin ve diğer geçerli sebepleri ile,
tek taraflı olarak feshetme hakkı bulunur.
Alacağınız evde kiracı oturması durumunda ne yapacağınızı öğrenmek için yazımızı okuyun.
