Kira Sözleşmesi Örneği (PDF - Word) (Konut - İşyeri) (2024)

Kira sözleşmesi, bir şey veya hakka ilişkin kullanma, yararlanma hakkının devrini gerektiren sözleşmelerden kullanmanın ivaz karşılığında devri borcunu doğuran sözleşmelerdir. TBK m.299’da tüm kira sözleşmelerini kapsayan genel bir tanım yapılmıştır. Madde hükmüne göre; “Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.” Bu tanımdan yola çıkarak, kira sözleşmesi; kiracının ödemeyi üstlendiği kira bedeli karşılığında kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını ve bununla birlikte ondan yararlanılmasını, belirli ya da belirli olmayan bir süre için kiracıya bıraktığı sözleşmedir, şeklinde tanımlanabilir. Bu tanımdan da anlaşılacağı üzere, kira sözleşmesi kavramı bir üst kavramdır ve konut kirası, işyeri kirası ve ürün kirası başta olmak üzere tüm kira sözleşmelerini kapsamaktadır. Kiracıyı tahliye edebilmek için çeşitli sebeplerin olması gereklidir. Kira hukukumuza göre kiracıyı tahliye edebilmek için haklı sebepler şunlardır:

Kira sözleşmeleri karşılıklı borç doğuran sözleşmelerdir. Bu kapsamda kiralayanın yükümlülüğü kiralananı kullanmaya elverişli şekilde kiracıya teslim etmek ve kira süresi boyunca kullanılmaya elverişli şekilde hazır bulundurmaktır. Kiracının yükümlülüğü ise kiralananı kullanma/ yararlanma karşılığı kiralayana kira ödemektir. Kiraya vermek istediğiniz veya kira ile oturmak istediğiniz bir eviniz varsa ileride sıkıntı yaşamamak adına usulüne uygun bir kira sözleşmesi yapmanız gerekir. Kira sözleşmesi ev sahibi ve kiracının arasındaki anlaşmanın, sorumlulukların ve hakların net olarak belirlenmesi gerekir. Kira sözleşmesi bunların dışında kiralanacak ev için kararlaştırılmış genel koşulları da belirtir.

Örnek Kira Sözleşmesi İndirmek İçin Tıklayınız.

Kira Sözleşmesi Nedir?

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 299. Maddesine göre; kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Kira sözleşmesi karşılıklı borç doğuran sözleşmelerdendir. Kiralayanın yükümlülüğü kiralananı kullanmaya elverişli şekilde kiracıya teslim etmek ve kira süresi boyunca (TBK m.301 gereği) kullanılmaya elverişli bir şekilde hazır bulundurmaktır. Kira sözleşmesinin imzalanması ile kiralananın zilyetlik ve kullanma hakkı kiracı tarafa geçer. Kiracının yükümlülüğü ise kiralananın kullanma/yararlanma karşılığı kiralayana kira bedelini ödemektir.

Kira sözleşmesi yazılı olabileceği gibi şifahi yani sözlü de olabilir. Yazılı olmasının önemi ispat kuralı açısından önemlidir. İhtilaf vukuunda kiracı kiralananda kiracı olduğunu (zımni muvafakat ve sözlü kira akdi olduğu ispat edilmediği müddetçe) yazılı olarak ispat etmelidir. Kira sözleşmesi taraflarca adi nitelikli olarak düzenlenebileceği gibi noter tarafından da düzenlenebilir. Ya da haricen düzenlenip noter tarafından onaylanması suretiyle de gerçekleşebilir. Adi nitelikli ve noter tarafından düzenlenen sözleşme arasındaki en önemli unsur noter tarafından düzenlenen kira sözleşmesinde imzaya itiraz olsa dahi yargı makamlarınca kabul edilemeyeceğidir.

Kira kontratı ile kira sözleşmesi aynı şeydir. Yani kira kontratı, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Kira kontratı, mülk sahibi ile kiracı arasında yapılan yazılı anlaşmaya denilmektedir. Kira kontratı noter huzurunda yapılabileceği gibi taraflar kendi arasında da yapabilir. Halk arasında çoğu zaman kira kontratı terimi kullanılmaktadır. Fakat kira kontratı, kira sözleşmesi demektir. Kira sözleşmesi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 299. Maddesinde kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmeler olarak tanımlanmaktadır. Kira sözleşmeleri, şahsi hak doğuran sözleşmeler olmakla birlikte herkese karşı ileri sürülebilmesi için TBK m. 312 gereği tapuda şerh verilmesi gerekmektedir. Kira sözleşmesi kiracı ile kirayı vereni bağlayan sözleşmedir.

Örnek Kira Sözleşmesi

KİRA SÖZLEŞMESİ

İşyeri Kira Sözleşmesi Örneği

İşyeri Kira Sözleşmesi

Kira Sözleşmesi Nasıl Yapılır?

Kira sözleşmesi örneklerine internet sitemiz üzerinden veya kırtasiyelerden erişebilirsiniz. Bu örnekleri kullanmak istemiyorsanız kira kontratı aynı zamanda mülk sahibi veya mülk sahibinin vekili/avukatı olarak atadığı kişiler tarafından özel olarak da hazırlanabilir. Kira sözleşmeleri genel olarak üç bölümden oluşur. Bu bölümleri aşağıdaki gibi listeleyebiliriz:

• Kiralama Bilgileri

Kiralama bilgilerinin bulunduğu kısımda mülkün adresi, mülk sahibinin iletişim bilgileri ve mevcut mülkün cinsi yer alır. Ayrıca bu kısımda kiralama sürecinin başlangıç ve bitiş tarihleriyle beraber ilgili mülkün kira bedeli gibi bilgiler de bulunur.

• Kiralanan Mülkte Yer Alan Demirbaş Bilgileri

Söz konusu mülkte var olan demirbaşlar yani evin içinde bulunan eşyalar, posta kutusu ve abonelik sayaçları hakkındaki bilgiler bu bölümde yer alır. Kiralanan mülkün anahtarı da konut kira sözleşmesinin demirbaş bölümünde bulunur.

• Genel Koşullar

Kira sözleşmesinin genel koşullar bölümünde mülk sahibinin talepleri, kira bedelinin yatırılacağı banka hesap bilgileri ve mülk içerisinde varsa gerçekleştirilecek tadilatlara ait bilgiler yer alır. Mülk sahibi ve kiracı arasında sözleşme yapılabilmesi için yukarıda sıralanan bu üç madde yeterli olur. Kira kontratı hazırlandıktan ve imzaladıktan sonra bir kopyası mülk sahibinde bir kopyası da kiracıda kalır. Sizin için hazırlamış olduğumuz örnek kira sözleşmesine göz atarak bahsi geçen bölümleri daha rahat inceleyebilirsiniz.

Kira Sözleşmesinin Şekli

TBK’da kira sözleşmesinin geçerliliği herhangi bir şekil şartına bağlı tutulmamıştır. Kira sözleşmesi yazılı yapılabileceği gibi sözlü de yapılabilir. Kira sözleşmesinin açık bir irade beyanıyla yapılması mümkün olduğu gibi, örtülü bir irade beyanıyla da yapılabilir. Kira sözleşmesinin iradeyi gösteren fiil ve davranışlarla da yapılması mümkündür.” Kira sözleşmesi resmi şekilde de (örneğin noter kanalıyla) yapılabilir. Uygulamada kira sözleşmeleri genel olarak adi yazılı şekilde yapılmaktadır. Yazılı şekil, geçerlilik şekli olmayıp, ispat kolaylığı sağlar. Belirtmek gerekir ki, taraflar sözleşmede iradi geçerlilik şartı olarak yazılı ya da resmi şekil kararlaştırabilirler. Taşınmaz kirasına ilişkin sözleşmelerin tapuya şerh verilmesi mümkündür. Şekil şartına bağlı sözleşmelerin mutlaka yazılı şekil şartına uyularak akdedilmesi gerekir. Yazılı şekle bağlanan kira sözleşmeleri;

• Fikir ve sanat eserleri üzerindeki ücret karşılığı devir sözleşmesi
• Kamu tüzel kişilerine ait taşınmazların kiraya verilmesine ilişkin sözleşmeler
• Hava araçlarının kiralanmasına ilişkin sözleşmeler.

Devlet İhale Kanunu m.57 gereğince, kamu tüzel kişilerine ait taşınmazlara dair kira sözleşmelerinin yazılı şekilde düzenlenmesi ve noterde tasdik edilmesi gerekir. 2290 Sayılı Türk Sivil Havacılık Kanunu m.119 gereğince, hava araçlarının kiralanmasına dair sözleşmeler, yazılı bir şekilde yapılmadıkça geçerli değildir. Aynı şekilde kira sözleşmeleri adi nitelikli olarak düzenlenebileceği gibi noter tarafından da düzenlenebilir. Ya da haricen düzenlenip noter tarafından onaylanması suretiyle de gerçekleşebilir. Adi nitelikli ve noter tarafından düzenlenen sözleşme arasındaki en önemli fark noter tarafından düzenlenen kira sözleşmelerinde imzaya itiraz olsa dahi yargı makamlarınca kabul edilmeyeceğidir. Daha açık bir ifade ile noter tarafından düzenlenen kira sözleşmelerinde imzaya itiraz mümkün değildir.

Kira Sözleşmesinin Özellikleri

• Kira Sözleşmesi Bir Borç Sözleşmesidir.

Kira sözleşmesi, kullandırma sözleşmesi niteliğinde olan bir borç sözleşmesidir. Bu sözleşmeden her iki taraf için de borç doğmaktadır. Sözleşme kapsamında kiraya verenin borcu kiralananın kullanılmasının devri borcu iken, kiracının borcu, kira bedelini ödeme borcudur. Kira sözleşmesinin kurulduğu anda kiracının kullanım hakkı doğmaz. Kiracının kullanım hakkı ancak kiraya verenin kiralananı kiracıya teslim etmesi ile doğar. Kira sözleşmesi, maddi bir şeyi konu edinmektedir ancak ayni sözleşme niteliğinde değildir. Dolayısıyla taraflar arasında ayni sonuç doğurmaz. Kira sözleşmesi şahsi niteliktedir ve sözleşmenin tapuya şerh edilmesi bu sonucu değiştirmez.

• Kira Sözleşmesi Tam iki Tarafa Borç Yükleyen Bir Sözleşmedir.

Kira sözleşmesi tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir. Kiraya verenin borcu, bir şeyin kullanılması ve ondan yararlanılması haklarını devretmek, kiracının borcu ise kira bedelini ödemektir. Kira sözleşmesinde, kiraya verenin borçlandığı edim ile kiracının borçlandığı karşı edim, birbirinin sebep ve karşılığını oluşturmaktadır. Bu iki edim birbiriyle değiştirildiği için kira sözleşmesi tam iki tarafa borç yükleyen sözleşme niteliğindedir. Bu nedenle, tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerde borçlu temerrüdüne ilişkin hükümler (TBK m.123 vd.) kiraya veren ve kiracı hakkında da uygulanır. Ancak ödemezlik define ilişkin TBK m.97 hükmünün kira sözleşmelerinde uygulanması mümkün değildir. Zira, TBK m.314 gereğince, “Kiracı, aksine sözleşme ve yerel âdet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür. Bu nedenle kira sözleşmelerinde kiracının ödemezlik defini kullanma hakkı söz konusu değildir.

• Kira Sözleşmesi Sürekli Borç Doğuran Bir Sözleşmedir.

Kira sözleşmeleri sürekli borç doğuran sözleşmelerdir. Zira, kira sözleşmesinde tarafların edimleri bir kez ifa ile son bulmamakta, süreklilik arz etmektedir. Bu nedenle sürekli edim borcu doğuran sözleşmelere ilişkin hükümler, kira sözleşmesi için de uygulama alanı bulacaktır. Bu kapsamda, TBK m.138’de öngörülen aşırı ifa güçlüğü nedeniyle sözleşmenin yeni koşullara uyarlanması talebi, kira sözleşmeleri için de söz konusu olabilecektir. Kira sözleşmelerinin sürekli borç ilişkisi doğurması kapsamında, kiraya veren, sözleşme devam ettiği sürece kiralananı kiracının kullanımına uygun ve elverişli şekilde bulundurmak zorundadır. Kiraya verenin bu borcu kira süresi boyunca devam ettiği için, buna karşılık kiracı da kira süresi boyunca kira bedeli ödediği için, kira sözleşmesi sürekli borç doğuran sözleşme niteliğindedir.

• Kira Sözleşmesi İvazlı Bir Sözleşmedir.

Kira sözleşmesi ivazlı bir sözleşme olup, kiracı, kiraya verenin devretmeyi üstlendiği kullanım ve yararlanma hakkına karşılık, ona kira bedeli ödeme borcu altına girmektedir. Taraflar, sözleşmeye konu olan şeyin kullanılması karşılığında bir ivaz (karşı edim) kararlaştırmamışsa, kira değil kullanım ödüncü sözleşmesi söz konusu olur. Kiralanan şey ve kira bedeli kira sözleşmesinin esaslı unsurlarından olup, kira bedelinin belirli ya da belirlenebilir olması gerekir. Isviçre Federal Mahkemesi uygulamasına göre, kira sözleşmesinin meydana gelmesi, kiraya veren ile kiracının irade beyanlarının kira bedeli üzerinde birbirine uygun şekilde ortaya çıkması ile mümkündür.

• Kira Sözleşmesi Rızai Bir Sözleşmedir.

Kira sözleşmesi, rızai bir sözleşme niteliğindedir. Sözleşme, tarafların edimlerinin birbirleriyle değiştirilmesine ilişkin anlaşmaları üzerine kurulur. Sözleşmenin kurulması için kiralananın kiracıya teslim edilmesi şart değildir. Kiralananın teslimi borcun ifası ile ilgili olup, sözleşme kurulduktan sonra kiraya verenin yerine getirmesi gereken bir edim borcudur.

Kira Sözleşmesinin Türleri

Türk Borçlar Kanunu’nda üç çeşit kira ilişkisi düzenlemiştir. Bunlar şu şekildedir:

• Adi Kira: Adi (yalın) kira mülga BK’nin 248. maddesinde “Adi icar, bir akittirki mucir onunla, müstecire ücret mukabilinde bir şeyin kullanılmasını terk etmeği iltizam eder.” şeklinde; 299. maddesinde ise, “Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.” şeklinde tanımlanmıştır. Adi kira sözleşmesi rızai bir sözleşme olup karşılıklı ve birbirine uygun icap ve kabul ile kurulur.
• Ürün (Hasılat) Kirası: Ürün (hâsılat) kirası (icarı) mülga BK’nin 270/1.maddesinde, “Hasılat icarı, bir akittir ki onunla mucir, müstecire ücret mukabilinde hasılat veren bir malın veya hakkın kullanılmasını ve semerilerinin iktitafini terk etmeği iltizam eder.” şeklinde tanımlanmış olup, maddenin ikinci fıkrasının “Kira, ya nakit yahut devşirilecek semere veya hasılatın bir hissesi olabilir: ikinci surette, iştiraklı icar denir.” şeklindeki düzenlemesi ile de ürün kirasının iştiraklı türünün tanımı yapılmıştır. Ürün (hâsılat) kirası TBK’nin 357/1. maddesinde, “Ürün kirası kiraya verenin, kiracıya, ürün veren bir şeyin veya hakkın kullanılmasını ve ürünlerin devşirilmesini bedel karşılığında bırakmayı üstlendiği sözleşmedir.” şeklinde tanımlanmış olup, maddenin ikinci fıkrasının “Ürüne katılmalı kira, kira bedelinin devşirilecek ürünün belli bir oranı olarak kararlaştırıldığı ürün kirasıdır. Bu oran sözleşmeyle kararlaştırılmamış yerel adete göre belirlenir.
• Konut ve Çatılı İşyerlerinin Kiralanması: “Çatılı işyeri”, insan tarafından yapılmış, bir meslek ya da sanatın icrası ya da ticari, sınai veya tarımsal bir işletmenin işletilmesine ayrılmış üstü kapalı yapı eserlerini kapsar. Örneğin, büro, ofis, atölyeler, tamirhaneler, AVM’lerde yer alan işyerleri çatılı işyerleridir. İlgili yerde yürütülen faali yetin asli faaliyet ya da yan faaliyet olması kiralanan yerin çatılı işyeri olarak tanımlanmasını etkilemez. Çatılı işyerinden söz edebilmek için üstünün kapalı olması gerekir. Bu sebeple, üstü kapalı olmayan taşınmazlar çatılı işyeri kapsamına girmez ve bunlar hakkında çatılı işyerine ilişkin hükümler uygulanmaz”. Örneğin, açık alanda işletilen otoparklar, açık alanda kurulmuş, yatay ve dikey anlamda kapalı olmayan araç yıkama yerleri, arsa üzerinde canlı hayvan satılan yerlerde çatılı işyerlerine ilişkin hükümler uygulanmaz. “Çatılı işyeri kirası” ise, ticari, sınai ya da tarımsal nitelikteki faaliyetlerin veya bir meslek ya da sanatın icrasına özgülenmiş gelir elde etme amaçlı faaliyetlerin, toprağa bağlı olarak yürütüldüğü, insan tarafından yapılmış, etrafı yatay ve dikey olarak kapalı ve üstü örtülü işyerlerinin kiralanmasına dair sözleşmelerdir”. Çatılı işyerinin taşınmaz niteliğinde olma şartı yoktur.

Kira hukukuna ilişkin uyuşmazlıkların çözümü için kira sözleşmesinin türünün tespit edilmesinde büyük fayda vardır. Örneğin; üstü kapalı olmayan taşınmazla ilgili olarak TBK m.344 gereği kira tespit davası açılamaz. Zira bir taşınmaza ilişkin kira tespit davası açılabilmesi için dava konusu taşınmazın mutlaka 6098 sayılı TBK 399 vd. gereği “Konut ve Çatılı İşyeri” hükümlerine tabi olur.

Kira Sözleşmesinin Konusu ve Tarafları

Kira sözleşmesinin konusu taşınır mal olabileceği gibi taşınmaz malların kullanılması veya herhangi bir hakkın kiralanması da olabilir. Örneğin; bir aracın kiralanması menkul mal kiralanmasına, bir mağazanın kiralanması taşınmaz işyeri kiralanmasına, ticari işletme hakkının kiralanması bir hakkın kiralanmasına örnek olarak gösterilebilir. Aynı şekilde kiralanan şey ürün getirebileceği gibi ürün getirmeyen şey de olabilir. Kira konusu özellikle açılacak kira davalarında ve uygulanması gereken hükümlerin tespitinde büyük önem arz eder. Adi kiraya konu olan taşınmazlarda temerrüt olgusunun oluşabilmesi için keşide edilecek ihtar veya ödeme emrinde kiracıya otuz günlük ödeme süresi verilmesi gerekirken, kiralanan taşınmaz hasılat kirasına konu ise kiracı temerrüde düşürülmeden önce altmış günlük süre verilmesi gerekmektedir. Kira sözleşmesinin tarafları, kiralayan ve kiracıdır.

• Kiralayan: TBK m.299 gereği, kira konusu kiralananı bir bedel karşılığında kullanılmasını veya yararlanılmasını kiracıya bırakandır.
• Kiracı:kiralananı kullanma karşılığı kiralayana bedel ödeyen kişidir.

Kira sözleşmesinde kiralayanın “kim” olduğunu anlamak için kira sözleşmesinin kimler tarafından imzalandığına bakılması gerekmektedir. Örneğin; kira sözleşmesinin ön yüzünde birden fazla kişi olmasına rağmen kira sözleşmesini sadece bir kişi imzalamış ise kiralayan sadece sözleşmeyi imzalayan kişidir. Kiralananı kiraya vermek için mutlaka malik olmak şart değildir. Malik rıza gösterdiği yahut vekalet verdiği takdirde de kiralayan kiraya verilebilir.

Kira Süresi

Kira sözleşmelerinde kiralanan şeyin kullanılması belirli bir süre için kiracıya devredilmektedir. Bu nedenle, kira sözleşmeleri açısından süre önem arz eden bir konudur. Zira, kira sözleşmelerinde sürekli borç ilişkisinin söz konusu olması ancak süre kavramı ile açıklanabilir. Süre konusu, TBK m.300’de düzenlenmiştir. Madde metnine göre, kira sözleşmesi belirli ya da belirli olmayan bir süre için aktedilebilir. Burada unutulmaması gereken şey. kira sözleşmesinin geçerli şekilde aktedilebilmesi için sözleşmede sürenin belirtilmesinin zorunlu olmamasıdır. Zira, kira süresi, kira sözleşmelerinin zorunlu bir unsuru değildir.”

TBK m.300’de yer alan, “Kira sözleşmesi, belirli veya belirli olmayan bir süre için yapılabilir.” hükmünden yola çıkıldığında, süre açısından iki tür kira sözleşmesinin söz konusu olduğu anlaşılmaktadır. Bunlar, belirli süreli kira sözleşmeleri ve belirsiz süreli kira sözleşmeleridir. TBK m.300/2 hükmü gereğince, kararlaştırılan sürenin sona ermesiyle herhangi bir bildirime gerek olmaksızın sona erecek kira sözleşmesi, belirli süreli kira sözleşmesidir. Bunların dışındaki kira sözleşmeleri belirli olmayan bir süre için yapılmış sayılır. TBK m.300/2 hükmü emredici nitelikte olup, tarafların Kanunda yer alan belirli ya da belirsiz süreli kira sözleşmesinin tanımını değiştirecek tarzda sözleşme yapmaları mümkün değildir.

Kiralanan taşınmaz konut ve çatılı işyeri hükümlerine tabi olmayıp, 6098 sayılı TBK’ nın genel hükümlerine tabi ise 6098 sayılı TBK’ nın 327. Maddesi gereği belirsiz süreli olarak uzayacaktır.

Kira Sözleşmesinin Unsurları

Kira sözleşmesinin unsurlarını şu şekilde sıralamak mümkündür:

• Tarafların anlaşması: Kira sözleşmesinin oluşabilmesi için ilk şart kiracı ve kiraya veren tarafların kiralama hususunda karşılıklı olarak anlaşmış olması gerekmektedir.
• Bir şeyin kullanılmasının devri: Kira sözleşmesinin kurulmasıyla kiralayan, sözleşmenin konusu olan mal veya hakkı geçici bir süreyle karşı tarafa kullandırma hakkını verir. Kiracıya devredilen kullanma hakkı kira süresiyle sınırlı olup kira sözleşmesinin sona ermesiyle beraber kiralananı kiralayana iade etmekle yükümlüdür.
• Kira bedeli: kiralananın kiracı tarafından kullanılması karşılığında ödediği bedeldir. Kira bedeli; nakit para olabileceği gibi altın, döviz ve ürün karşılığı da olabilir.

Kira hukukunda kira bedelinin ispatı önemli bir husustur. Kira bedelinin ispat külfeti kiralayana, ispat edilen kira bedelinin ödendiğinin ispat külfeti kiracıya aittir. Kiraya veren iddia ettiği aylık kira parasının miktarını ispat edemez ise kiracının kabul ettiği miktara itibar ederek hüküm kurulmalıdır.

Kiraya Verenin Borçları

Yukarıda bahsedilen tüm hususlarda anlaşılmasıyla birlikte kira sözleşmesi kurulur. Ancak, Kira sözleşmesinin kurulmasıyla birlikte kiracının ve kiraya verenin bazı hak ve yükümlülükleri ortaya çıkar. Kira sözleşmelerinde kiraya verenin borçlarını şu şekilde sıralamak mümkündür:

• Teslim Borcu: TBK m.301’ e göre; Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Bu hüküm, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez; diğer kira sözleşmelerinde ise, kiracı aleyhine genel işlem koşulları yoluyla bu hükme aykırı düzenleme yapılamaz.
• Vergi ve Benzeri Yükümlülüklere Katlanma Borcu: Kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere, aksi kararlaştırılmamış veya kanunda öngörülmemiş ise, kiraya veren katlanır.
• Yan Giderlere Katlanma Borcu: Kiraya veren, kiralananın kullanımıyla ilgili olmak üzere, kendisi veya üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderlere katlanmakla yükümlüdür.
• Kiraya Verenin Kiralananın Ayıplarından Sorumluluk Borcu: Kiralananın önemli ayıplarla teslimi hâlinde kiracı, borçlunun temerrüdüne veya kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir. Kiralananın önemli olmayan ayıplarla tesliminde ise kiracı, kiralananda sonradan ortaya çıkan ayıplardan dolayı kiraya verenin sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir.

Kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir. Ancak, zararın giderilmesi istemi diğer seçimlik hakların kullanılmasını önlemez. Önemli ayıp durumunda kiracının sözleşmeyi fesih hakkı saklıdır. Kiraya veren, kusuru olmadığını ispat etmedikçe, kiralananın ayıplı olmasından doğan zararları kiracıya ödemekle yükümlüdür.

Kiracının Borçları

Kira sözleşmesi kapsamında kiracının borçlarını şu şekilde sıralamak mümkündür:

• Kira Bedelinin Ödenmesi Borcu: Kiracının, kira sözleşmesinden kaynaklanan asıl borcu kiralananın kullanılması karşılığında sözleşmede belirlenen kira bedelini ödemektir. Kira sözleşmesinin başlangıcını ve kira bedelini ispat külfeti kiraya verene aittir. Kiraya veren tarafından ispat edilen kira bedelini ödeme yükümlülüğü ise kiracıya aittir.
• Kiracının Ayıpları Kiraya Verene Bildirme Borcu: Kiracı, kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene gecikmeksizin bildirmekle yükümlüdür; aksi takdirde bundan doğan zarardan sorumludur. Kiracı ufak tefek zararları kiraya veren adına haber vermeksizin giderebilir. Ancak kiraya verenin muvafakat etmediği büyük orandaki zararlar kiracı tarafından giderilip kira parasından mahsubu talep edilemez.
• Kiracının Ayıpların Giderilmesine ve Kiralananın Gösterilmesine Katlanma Borcu: Kiracı, kiralananın ayıplarının giderilmesine ya da zararların önlenmesine yönelik çalışmalara katlanmakla yükümlüdür. Kiracı, bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür. Kiraya veren, çalışmaları ve kiralananın gezilip görüleceğini uygun bir süre önce kiracıya bildirmek ve bunların yapıldığı sırada kiracının yararlarını göz önünde tutmak zorundadır. Kiracının kira bedelinin indirilmesine ve zararının giderilmesine ilişkin hakları saklıdır.
• Kiralananı Sözleşmeye Uygun Olarak Özenle Kullanma ve Komşulara Saygı Gösterme Borcu: Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Kiracı kiralananı kullanırken özenle hareket etmeli, kiraya verenin rıza ve muvafakatı olmadıkça kiralananın özünü etkileyecek ona zarar verecek eylemlerde bulunmamalıdır.
• Temizlik ve Bakım Giderlerini Ödeme Borcu: Kiracı, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödemekle yükümlüdür. Bu konuda yerel adete de bakılır.

Alt Kira

6098 sayılı TBK m.322’ye göre; Kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla, kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebileceği gibi, kullanım hakkını da başkasına devredebilir. Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemez. Alt kiracı, kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullandığı takdirde kiracı, kiraya verene karşı sorumlu olur. Bu durumda kiraya veren, kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya veya kullanım hakkını devralana karşı da kullanabilir. Alt kira sözleşmesinin şartları şöyledir:

• Alt kiradan bahsedebilmemiz için asıl kira sözleşmesinin varlığı gerekir.
• Asıl kira sözleşmesindeki kiracı alt kira sözleşmesindeki alt kiralayandır.
• Alt kira sözleşmesi yasaklanmamış olmalıdır ve TBK m. 322’deki şartlar sağlanmalıdır.
• Taraflar arasında anlaşma sağlanmalıdır.

Alt kira sözleşmesi kurulurken, iki ayrı kira sözleşmesi ile karşı karşıya kalmaktayız. İlk kira sözleşmesi kiralayan ile asıl kiracı arasında kurulan sözleşme, ikinci sözleşme ise asıl kiracı ile alt kiracı arasında kurulan sözleşmedir. Alt kira sözleşmesi kurulsa da, asıl kiracının kiraya verene karşı kira sözleşmesinden kaynaklanan (kira bedelinin ödenmesi gibi) sorumluluğu devam eder. Kiraya veren alt kiracıdan kira parasının kendisine ödenmesini talep edemez.

Kira İlişkisinin Devri

Konut veya işyeri kira sözleşmesinin devri mümkündür. Bu doğrultuda kira sözleşmesinin belirli veya belirsiz süreli olmasının önemi bulunmadığı gibi taşınır veya taşınmaz kirasına ilişkin olmasının da önemi bulunmamaktadır. Bununla birlikte her ne kadar tüm kira sözleşmelerinin devri mümkün olsa da, işyeri kira sözleşmelerinin devri farklı şartlara tabi tutulmuştur. Öyle ki kiraya veren, diğer kira sözleşmelerinde yazılı onay verip vermeme konusunda tamamen serbestken, işyeri kiralarında haklı bir neden olmadıkça onay vermek zorundadır. Ayrıca diğer sözleşmelerde kiracı borçlarından kurtulurken, işyeri kiralarında kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olmaya devam etmektedir.

Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemez. Kiraya veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz. Kiraya verenin yazılı rızasıyla kira ilişkisi kendisine devredilen kişi, kira sözleşmesinde kiracının yerine geçer ve devreden kiracı, kiraya verene karşı borçlarından kurtulur. İşyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur. Alt kira ve kira ilişkisinin devri birbirlerinden farklı tanım, anlam ve sonuçlara tabidir. Alt kirada asıl kiracının kiracılık sıfatı devam ederken, kiracının kiraya verene karşı kiracılık sıfatı ve kira bedeli gibi sorumlukları ortadan kalkar.

Taşınmaz Kira Sözleşmesi Hazırlanırken Kiraya Verene Verilecek Bazı Tavsiyeler

1. Taşınmazın kiracıya teslim edildiğine dair sözleşmeye hüküm konabilir. Kira sözleşmesinin yürürlük tarihi sözleşmenin imzalanmasından daha sonra ise teslim tutanağı düzenlenmelidir.

2. Kira bedelinin her ay peşin olarak kiraya verenin banka hesabına ödenmesi sözleşmeye yazılmalıdır. Sözleşmeye bu hususta hüküm konmaz ise TBK 314 söz konusu olacaktır. Buna göre; kiracı kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür.

3. TBK m. 347’de yer alan uzama sürelerine dikkat edilerek kira süresinin belirlenmesi gerekir. Örneğin sözleşme 5 yıllık yapılacaksa 5 yıllık kira sözleşmesine 10 yıllık uzaman süresinin ekleneceği dikkate alınmalıdır.

4. Kira sözleşmesi yapılırken kira bedelinin yabancı para olarak belirlenip belirlenmediğine dikkat edilmelidir.

5. Kira artış oranının TÜFE’yi geçemeyeceğine dikkat edilmelidir (TBK 344).

6. Vergi, resim ve harçlarda karşı taraf aleyhine anlaşmaya hüküm konulmalıdır. TBK m. 302’ye göre; “Kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere, aksi kararlaştırılmamış veya kanunda öngörülmemiş ise, kiraya veren katlanır.”

7. Depozitoya ilişkin TBK 342 maddesine dikkat edilmelidir. Depozitonun üç aylık kira bedelini aşamaması ve banka hesabı konuları önem arz etmektedir.

8. Demirbaş listesinin marka ve model numarasına göre ayrı ayrı ve açıkça yazılması gerekmektedir.

9. Sözleşmeye kefil almak yerine kefilin de kiracı olup olamayacağı teklifinde bulunulması gerekir. Aksi takdirde kefilin sorumluluğun ilk bir yıl ile sınırlı olması gündeme geleceğinden alacağın güvence altına alınması riske girebilecektir.

10. Kiracı evli ise eşin de kiracı olarak gösterilmesi isabetli olacaktır. Ayrıca TBK m. 349/1 uyarınca aile konutu olarak kiralanan taşınmazlara ilişkin kira sözleşmeleri eşin rızası olmadıkça kiracı tarafından feshedilemeyeceğinden bu hususa dikkat edilmelidir.

11. Kiralanan yer kat mülkiyeti hukukunun uygulandığı bir taşınmaz ise yönetim planının incelenerek sözleşmenin hazırlanması isabetli olacaktır. Sözleşmeye yönetim planındaki hükümlere paralel hükümler konulması isabetli olacaktır.

12. Kiralanan yerin tahsis amacı ve başka bir amaçla kullanılamayacağı da sözleşmeye yazılmalıdır.

13. Kiralananın devri ve yasağına ilişkin hükümler konabilir. TBK m. 322 ve 323 dikkatlice incelenmelidir.

14. Kira sözleşmesinin tapuya şerhi kiraya veren bakımından icrada avantaj sağlayabilir. Ancak taşınmazın devri halinde ise yeni malik bakımından sıkıntılı durum söz konusu olabilir.

15. TBK m. 340’ta belirtilen bağlantılı sözleşme hususuna dikkat edilmelidir. Ayrıca kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir yükümlülük yüklenemeyeceğini belirten TBK 346’ya da dikkat edilmelidir.

16. Kiracıdan boş bir tahliye taahhüdü alınabilir. Ancak tahliye taahhüdü sözleşmenin kiracı tarafından feshi anlamına geleceğinden eşin rızasının gerekliliğine işaret eden TBK 349/1 hükmüne dikkat edilmelidir.

17. Kira sözleşmesi bir tüzel kişi ile yapılacaksa (ticaret şirketi, dernek vb.) temsil belgeleri de incelenmeli ve hatta sözleşmeye ek yapılmalıdır.

18. Kiracı şirket olacaksa bu takdirde şirket ortaklarının da kiracı olarak sözleşmede gösterilmesi isabetli olacaktır. Ancak vergi dairesi bu durumda ortaklar bakımından sıkıntı çıkarabilir. Bu takdirde başka güvenceler de düşünülebilir.

Kira Sözleşmesi Hazırlanırken Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar Nelerdir?

Kira sözleşmesi hazırlanırken dikkat edilmesi gereken hususları şu şekilde sıralamak mümkündür:

• Kira sözleşmelerinin geçerliliği açısından herhangi bir şekil şartı aranmasa da ileride çıkabilecek uyuşmazlıkta ispatta kolaylık sağlaması açısından yazılı olarak yapılması tavsiye edilmektedir.
• Kira sözleşmesinin her sayfası, kiracı ve kiraya veren tarafından imzalanmalıdır. Zira, İmzasız belgeler, gelecekte belgenin gerekli olduğu zamanlarda işlevsiz sayılabilir.
• Kira sözleşmesinin başlangıç tarihi ve belirli bir süre öngörülmüş ise hangi sürenin sonunda sona ereceği sözleşmede açık bir şekilde yer almalıdır.
• Kira sözleşmesinde, kiralanacak mülkün adresi, cinsi ve kiraya verenin kişisel bilgilerine eksiksiz olarak yer verilmelidir.
• Kiralanan yerin hangi durumda teslim edildiği ve geri teslim alınacağı açıkça belirtilmelidir. Kiralanan ile birlikte teslim edilen eşyalar var ise, bunlar da kira kontratında açık bir şekilde belirtilmesi gerekir.
• Kira sözleşmesinde ödenecek kira bedelinin hangi tarihte ve ne şekilde ödeneceği belirtilmelidir.
• Kira artış oranı ile ilgili detaylar kira sözleşmesinde yer almalıdır. Ancak önemle belirtmek gerekir ki; TBK md. 344/1 gereği yıllık kira artış oranının sınırı, tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı olarak belirlenmiştir. Dolayısıyla kira sözleşmesinde, daha yüksek bir oran belirlenmiş olsa dahi kira artış miktarı bu oranı aşamayacaktır
• Aksi kararlaştırılmadığı takdirde aidat, temizlik masrafları gibi yan giderleri kiracının ödemesi gerekmektedir. Ancak taraflarca farklı bir anlaşmaya varılırsa sözleşmede bu husus açık bir şekilde belirtilmelidir.
• TBK md. 323’ de kira ilişkisinin devri için kiraya verenin yazılı rızası aranmaktadır. Taraflar bu hususu da sözleşmeyi düzenlerken belirlemelidir.
• Kiracı eğer kiralanan yerde tadilat, bakım yapacaksa bu tadilatların kapsamı, şartları detaylı olarak kira sözleşmesinde belirtilmelidir. Kiraya verenden onay alınması şartı koşulabilir.
• Aynı şekilde depozito ile ilgili detaylar, kira sözleşmesinde ayrıntılı olarak yer almalıdır. Bu detaylar, depozitonun niçin alındığını ve hangi şartlarda geri ödeneceğini belirtmektedir.
• Konut veya işyeri kiralarında, Kiracının kiralanan yeri teslim alırken tüm demirbaşları incelemelidir ve bozuk ya da yıpranmış demirbaş bilgilerine kira sözleşmesinde yer vermelidir. Aksi takdirde kiracı evden çıkarken bozuk demirbaşlardan sorumlu tutulabilir.
• İlişkide kiraya veren tarafsanız, sözleşmeye kiracının işveren mali mesuliyet (taşınmaz işyeri olarak kullanılacak ise), 3. şahıs mali sorumluluk ve taşınmazın yangın, sel baskını, terör sair tüm risklerini kapsar vaziyette yıllık sigortalarını yaptırmak, devam ettirmek ve her yıl sigorta poliçelerini yenilemek zorunda olduğuna dair bir hüküm konulmalıdır.
• Eğer bir Ürün Sözleşmesi düzenlemek istiyorsanız ve buna dair hükümlere tabi olmak istiyorsanız sözleşmenizde demirbaşların ve işletme ruhsatının devrediliyor olması gerekir.
• Kira sözleşmelerinde kefalet zorunlu bir unsur olmasa da kiraya veren için ciddi bir güvence sağlamaktadır. Bu bakımdan kira sözleşmesi düzenlenirken kefil koşulunun aranması kiraya veren için önem arz etmelidir. Kefil için ayrıca bir sözleşme düzenlenmesine gerek yoktur. Kefilin, sorumlu olduğu azamî miktarı, kefalet tarihini ve müteselsil kefil olması durumunda, bu sıfatla veya bu anlama gelen herhangi bir ifadeyle yükümlülük altına girdiğini kefalet sözleşmesinde kendi el yazısıyla belirtmesi şarttır.
• Kiraya verenin bir diğer güvencesi de kiracıdan alacağı tahliye taahhüdüdür. TBK md. 352/1; kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir. Ancak, tahliye taahhütnamesi kira sözleşmesinin imzalanması sırasında yahut imzalanmadan önce verilmişse geçersiz olur. Kanuna göre tahliye taahhütnamesi kiralanan taşınmazın kiracıya teslim edilmesinden sonra alınabilir. Uygulamada bu süre 15 gün veya 1 ay olarak belirlenebilir.

Kira Sözleşmesinden Doğan Borçların Teminat Altına Alınması

Kira sözleşmesinden doğan borçlar kefalet sözleşmesi ile teminat altına alınır. Kefalet sözleşmesi rızaya dayalı, feri sorumluluk doğuran bir sözleşmedir. Bağımsız bir sözleşme olan kefalet sözleşmesi asıl borcu doğuran hukuki ilişkiden de ayrıdır. Kefalet sözleşmesinde, alacaklı borçluya başvurmadan kefile başvuramaz. Bu yüzden de kefalet sözleşmesi tek tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir. Asıl borçlunun borcunu ifa etmemesinden dolayı alacaklıya karşı bir teminat sağlar.

Kefalet sözleşmesinde; geçerli bir asıl borç ilişkisi olmanın yanı sıra kefilin sözleşme yapma ehliyeti de olmalıdır. Kefalet sözleşmesinde; kefalet tarihi, kefilin sorumlu olduğu azami miktar ve kefil olma iradesi el yazısı ile yazılır. Kira sözleşmesinden doğan kefalet sözleşmesinde kefilin sorumluluğu; ibra, ifa, yenileme, alacaklı ve borçlu sıfatlarının birleşmesi, takas ile sona erer. Kira sözleşmesinden doğan borçlar için kefalet sözleşmesi yapılırken bazı şartlar mevcut olmalıdır:

• Geçerli bir kira sözleşmesi kurulmalıdır.
• Kefalet sözleşmesi geçerlilik şartlarına uygun yapılmalıdır.

Kiraya Verenin Hapis Hakkı

Kira sözleşmesi her iki tarafa borç yükleyen rızaya dayalı bir sözleşmedir. Kiraya veren kiracısına karşı olan hapis hakkını sadece kira bedeli alacağı için kullanabilir. Aynı zamanda bu hakkı sadece kanunda öngörülen zaman dilimi içerisinde kullanabilir. ‘’Taşınmaz kiralarında kiraya veren, işlemiş bir yıllık ve işlemekte olan altı aylık kira bedelinin güvencesi olmak üzere, kiralananda bulunan ve kiralananın döşenmesine veya kullanılmasına yarayan taşınırlar üzerinde hapis hakkına sahiptir.’’ (TBK m. 336/1)

Hapis hakkı kanuni rehin hakkıdır ve kiraya verene hem kiracının hem de üçüncü kişinin belirli nitelikteki mallarına el koyma yetkisi veren bir haktır. El koyma yetkisini sulh hakimliği veya icra müdürleri yapabilir. Bunun dışında taşınır eşyanın da rehnin paraya çevrilmesi yoluyla satılması imkanı sağlar. Bu paraya çevrilme işlemini de icra dairesine yapılan talep sonucu yine icra dairesi yapacaktır. İcra dairesi yapılan takip talebine karşı ödeme emri düzenler.

Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi

Kira sözleşmesi tam iki tarafa borç yükleyen, çeşitli amaçlarla (iş yeri, konut, ticari amaç) yapılan sözleşmedir. Kira sözleşmesi belirli ya da belirli olmayan süreli şekilde yapılabilir. Eğer sürenin geçmesinden sonra herhangi bir bildirim olmaksızın sözleşme sona eriyorsa belirli süreli kira sözleşmesidir, bunların dışında kalanlar belirli olmayan sürelidir. Belirli süreli sözleşmelerde sürenin geçmesiyle kira sözleşmesi sona erecektir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise fesih ile sözleşme sonlandırılır.

Fesih, olağan ya da olağanüstü yolla yapılabilir. Bunların dışında kiracı temerrüde düşerse de yani kira borcunu ödeyemezse de sözleşme feshedilebilir. ‘’Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.’’ (TBK m. 315) Kiracının temerrüde düşmesi halinde kiracıya en az 10 gün süre verilir. Bu süre konut ve çatılı iş yeri kiralarında 30 gündür. Süreler kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihten itibaren işlemeye başlar.

Kira Sözleşmesi Nereden Alınır?

Konut veya işyeri kira sözleşmelerini bir çok yerden temiz edebilirsiniz. Ayrıca bu makalemizde sizinle paylaştığımız kira sözleşmesi pdf dosyasını indirerek ilgili kısımlarını doldurup kullanabilirsiniz. Ayrıca kira kontratını aşağıdaki yerlerden alabilirsiniz;

• Noterler:Türkiye’de noterler, hazır kira kontratı formları sunmaktadır. Bu formlar, standart maddeleri içerirken, tarafların ihtiyaçlarına göre bazı değişiklikler veya eklemeler de yapılabilir.
• Kitap ve Kırtasiyeler:Büyük kırtasiyelerde ya da kitapçılarda hazır kira kontratı formları satılmaktadır.
• Online Siteler:İnternet üzerinde çeşitli hukuki platformlar, web siteleri ve uygulamalar hazır kira kontratı örnekleri sunmaktadır. Bu sözleşmeleri indirip yazıcıdan çıktı alabilirsiniz.
• Emlakçılar ve Gayrimenkul Danışmanları:Emlak işleriyle ilgilenen profesyoneller, genellikle kira kontratı formlarına sahip olup, kiralama işlemleri sırasında bu formları sunabilirler.
• Avukatlar:Özellikle karmaşık veya özelleştirilmiş bir kira kontratı gerektiğinde, bir avukata danışmak en iyisidir. Avukat, tarafların ihtiyaçlarına uygun bir kira kontratı hazırlayabilir.

Kira sözleşmesi alırken veya indirirken, güncel ve Türkiye’deki kanunlara uygun, eksik hususlar olmadan, ilgili işyeri veya konuta uygun şekilde olduğuna emin olun. Özellikle internet üzerinden indirilen sözleşmelerin güvenilir ve güncel kaynaklardan alındığından emin olun. Ayrıca avukatınız bu konuda danışın.